صيانة العقارات لملاك الوحدات المتعددة في دبي

مسؤوليتك عن الصيانة تشمل كل وحدة

وفق القانون رقم (26) لسنة 2007، يسلّم المؤجر كل عقار بحالة صالحة (المادة 15)، ويكون مسؤولاً عن الصيانة وإصلاح الأعطال التي تؤثر في انتفاع المستأجر ما لم ينص العقد على غير ذلك (المادة 16)، كما يتحمل الاستهلاك الذي لا يعود إلى خطأ المستأجر (المادة 17). فإذا كانت لديك خمس وحدات، فأنت تتحمل هذه الواجبات خمس مرات، لكل منها عقدها ومستأجرها.

ولا يجوز للمستأجر إجراء أعمال صيانة دون إذنك (المادة 19)، لذلك تصلك طلبات الإصلاح أو تصل من ينوب عنك. ودون نظام واضح تأتي الطلبات بالهاتف والرسائل والبريد الإلكتروني، ولا يبقى سجل لما أُصلح وأين.

ابدأ بإعداد سجل للوحدات

ورقة واحدة لكل وحدة توفر ساعات كل عام، فحدّثها عند كل تغيير للمستأجر.

• العنوان ورقم الوحدة وجهة الاتصال لدى إدارة المبنى أو المجمع.
• تواريخ الإيجار وتسجيل إيجاري وبند الإصلاحات في العقد.
• نوع التكييف (منفصل أو مركزي بمجارٍ أو تبريد مركزي)، وعدد الوحدات، وتاريخ آخر صيانة.
• نوع سخان الماء وعمره، وأي أعطال متكررة معروفة.
• تقارير حالة العقار عند الاستلام والإخلاء مع تواريخها.
• حائز المفاتيح وترتيبات الدخول لزيارات الإصلاح.

وحّد عقود الإيجار وطريقة الإبلاغ

تتيح المادة (16) للطرفين الاتفاق على توزيع مختلف للمسؤوليات، فاستخدم بند الإصلاحات نفسه في وحداتك قدر الإمكان. حدّد من يتولى صيانة المكيفات، وما البنود الصغيرة التي يستبدلها المستأجر، وأي حد للتكلفة، وطريقة الإبلاغ عن الأعطال، ومدة الإشعار قبل أي زيارة. ولا يوجد حد للتكلفة في القانون، فهو لا يسري إلا إذا تضمّنه العقد.

وامنح كل مستأجر قناة واحدة للإبلاغ، واطلب منه ذكر الغرفة والأعراض والصور ووقت بدء المشكلة. وحدّد مسبقاً أي الإصلاحات تحتاج إلى موافقتك وأيها يمكن تنفيذه مباشرة، حتى لا ينتظر تسرب في يوم الجمعة ردّك.

تديرها بنفسك، أم تستعين بشركة إدارة عقارات، أم تضيف خطة صيانة؟

يوضح دليل الإيجار الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك أن المالك الذي يدير عقاره المملوك له شخصياً لا يحتاج إلى ترخيص لإدارة العقارات. أما إذا فوّضت الإدارة إلى شركة، فيشترط الدليل أن تكون مرخصة ومسجلة لهذا النشاط، وأن يحدد عقد الإدارة التزامات كل طرف وأتعاب الإدارة ومدة العقد.

وإذا استعنت بمدير عقارات، فاستوضح هل تنسيق الصيانة مشمول في الأتعاب، وهل تُضاف نسبة على فواتير المقاولين، وما حد الإنفاق الذي يتطلب موافقتك. أما عقد الصيانة فشيء مختلف: فهو يغطي أعمال الصيانة نفسها، لا التأجير أو تحصيل الإيجار.

التخطيط للعام عبر عدة وحدات

نظّم الأعمال حسب الموسم وحسب الحدث: جدول صيانة المكيفات لكل الوحدات معاً، واحجز فحوص ما قبل الأمطار للوحدات في الطوابق العليا وللفلل، وتعامل مع كل تغيير للمستأجر كمشروع صغير: سجل الإخلاء، ثم الإصلاحات، ثم الدهان عند الحاجة، ثم التنظيف، ثم سجل الاستلام.

تتوفر عقود الصيانة السنوية من OMEGA للشقق والفلل في ثلاث خطط: Core وCore Plus وPerform. وتشمل جميعها صيانة مخططة للتكييف والكهرباء والسباكة، وأجور عمل مجانية لأعمال الصيانة والإصلاح المشمولة، واستجابة خلال 24 ساعة للأعطال المشمولة، وهي مدة للاستجابة لا لإنجاز الإصلاح. وعدد زيارات الطوارئ المجانية سنوياً 4 في Core، و6 في Core Plus، وغير محدود في Perform. تبدأ خطط الشقق من 1,995 د.إ شاملة ضريبة القيمة المضافة لاستوديو ضمن خطة Core، وتُسعَّر قطع الغيار والأعمال الإضافية بشكل منفصل، ويُؤكَّد العقار والمعدات وبرنامج الزيارات قبل التفعيل.

ولعدة وحدات، تراجع خطة المحفظة للملاك من OMEGA معك جدول العقارات ونطاق التغطية، وتتفق على ترتيبات التقارير والتواصل في العقد، وتقدّم عرض سعر مخصصاً لمحفظتك الفعلية. وإذا كنت تملك مبنى كاملاً، فالمسار الأنسب هو معاينة الموقع وعرض سعر مخصص للمبنى.